집주인이 보증금 돌려주지 않을땐 임차권 등기

임차인 A가 임대인(집주인) B의 주택에 이사를 하고 전입신고를 하고 살다가 계약기간이 다 되어서(도래) A씨가 이사를 가기 위해 B에게 보증금을 돌려받아 새로 이사가는 집주인 C에게 지급하고 현관 열쇠(비밀번호)를 받아 이사를 들어가야 한다. 그런데 B가 보증금을 돌려 주지 않는 상황이 발생하였다.

이런 상황에서 A는 절대 그냥 이사를 나오면 안된다

왜냐하면 만약 B의 주택이 경매에 넘거가면(경매개시) A는 보증금을 돌려 받을 수 있는 법적 권리(대항력 또는 우선변제권)를 상실하기 때문이다. 

대항력

임차인이 이사를 들어오고 전입신고를 했을 때 3자에게 주택에 대하여 대항할 수 있는 권리 

법률근거: 주택임대차보호법 제3조

만약 임차한 주택이 경매에 넘어갔을 때 임차인의 전입일자가 말소기준권리[근저당, (가)압류,  경매개시결정등기, 담보가등기; 등기부에 나와 있음] 설정일보다 앞선 경우에 한하여 임차인이 돌려받아야 할 보증금을 낙찰자(새로운 소유자)에게 요구할 수 있는 법적근거가 된다. 

우선변제권

후순위 권리자(등기부 갑구 을구에 나와있는 일자 순으로 결정)보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리로 대항요건(전입신고, 주택인도)과 확정일자(주민센터나 법원에서 도장을 받은 당일 주간에 효력발생)를 배당요구(배당요구 종기일까지) 모두 갖추어야 한다.

법률근거: 주택임대차보호법 제3조의2 제2항

이럴때는 주택임대차보호법 제3조의 3을 근거로 하여 『임차권등기 명령』을 임차한 주택 소재지의 법원에 가서 신청을 하면 된다. 신청방법은 아래 그림과 같이 주택임대차보호법 제3조의 3 제 2항에 나와있다.

임차권등기를 신청하고 바로 이사를 나오면 절대 안되고 등기부에 임차권의 내용(임차인, 보증금, 차임, 전입일자, 확정일자 등)이 기재되어 있는 것을 확인하고 이사를 나와야 A는 법적권리를 보호 받을 수 있다.

임차권등기가 등기부에서 확인이 되면 A(임차인)는 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권이 유지가 된다. 

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이런 상태에서 B가 계속 보증금을 돌려주지 않는다면?

보증금은 채권이기 때문에 『보증금반환소송』을 통해 판결을 받아 그 판결문을 근거로해서 법원에 강제경매신청을 해야한다. 그러면 법원은 그 주택에 대해 경매를 진행하고 누군가가 그 주택을 낙찰받게 되고 법원이 낙찰금액에서 보증금에 해당하는 금액을 A에게 지급하여 준다. 

 

그런데 다른 채권이나 물권(근저당 등)자가 그 주택에 대해 경매를 이미 신청했다면 A는 두 가지를 확인하고 조치를 해야 한다. 

1. 경매가 개시가 되고 임차권 등기가 된 경우

경매 법원에 가서 배당요구종기일 이전까지 배당요구신청을 해야한다.

2. 임차권 등기가 경매개시일 보다 앞선 경우

배당신청을 하지 않아도 자동으로 배당이 되므로 경매가 종료되고 배당기일에 가서 배당을 받으면 된다.